调控加码限购扩围 超60城进入“五限”时代

股城网注：调控加码限购扩围。截至目前，已有超过60个城市进入“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”、“限商住”的“五限”时代。除此之外，多地还再次收紧房贷。

调控加码限购扩围

在过去几个月，中国50多个城市先后给房地产市场“打针吃药”。调控之下，全国商品房销售额增速连续6个月回落。

据中国国家统计局15日发布的数据显示，今年前4个月，中国商品房销售面积同比增长15.7%，增速比前3个月回落3.8个百分点。商品房销售额增长20.1%，增速回落5个百分点，已连续6个月回落。

中原地产首席分析师张大伟指出，从单月数据来看，4月份中国商品房销售面积同比增长7.7%，多月来首次回到个位数增长。

不少热点城市的房地产成交量更是接近“腰斩”。据易居房地产研究院统计，4月份，福州、广州、张家口等城市新房市场成交量跌幅明显。如福州商品住宅成交面积较上月下跌56%，广州下跌50%。

不过，调控并未止步。

继4月海南全省限购、琼海市出台政策后，海南省海口市、三亚市、五指山市陆续跟进加强调控。三地均将产权式酒店和二手住房纳入限购范围，且对外地居民购房提出社保或个税缴纳年限要求。

河南省开封市开启“限售”模式：凡在开封市区（不含祥符区）购买的新建商品住房，自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让。

河北省政府近日发文要求房价过高、上涨过快的城市在一定时期内要执行住房（含新房和二手房）限购措施。拥有2套及以上住房的当地人不能新购房。

南京则是调控进一步升级，效仿上海出台新房销售须公证摇号政策，同时规定购房人新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。安徽芜湖也加入限售行列，新购商品住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产权证满2年方可转让。

据统计，去年9月底以来，中国发布楼市调控政策的城市已经超过60个，多地进入“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”、“限商住”的“五限”时代。目前中国已经有超过20个城市“限售”，短期内冻结市场交易的做法成为各地楼市调控的新思路。

除了限购、限售城市扩围外，多地再次收紧房贷。近期一线城市曝出银行房贷利率折扣再次缩减、甚至全面取消。如：北京多数银行首套房贷利率已不再打折；上海利率优惠减小；广州多家银行首套房贷利率按照基准利率执行。

热点城市二手房市场降温同样明显。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年5月上旬，北京全市二手住宅共网签3365套，同比减少43.6%，市场出现明显的阶梯式下行。

二手市场交易转冷也意味着中介经纪人的日子不好过了。北京市朝阳区一位中介经纪人告诉中新社记者，他的租赁业务量近期下滑五成以上，主营二手房买卖业务的同事受到的冲击更大，如果市场持续转冷，不排除再次出现“离职潮”的可能。

不少中介门店也主动下调中介费揽客，在部分链家门店里，多年来坚如磐石的中介费率（交易总价的2.7%）也出现小幅调降。

在监管趋严、市场冷清等多重因素的影响下，包括链家、我爱我家等房产中介陆续关闭了一些门店。链家方面透露，北京链家此番主动开展全面的合规整治工作，以优化店面资源配置。

业内人士认为，中国房地产市场从增量走向存量是大势所趋，中长期来看，二手房市场也仍有较大的增长空间。因此，大企业仍然会争夺核心地段小区的房源、客源，短期内不会出现大规模的关店潮。但是，如果成交持续萎缩，一些中小中介机构可能会受到明显冲击。

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今年楼市分化或将进一步加强

中国社科院日前发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2017）》指出，2017年房地产市场进入量价调整阶段，分化将进一步深化和强化。

蓝皮书分析称，伴随热点城市房地产调控政策的实施，从去年10月以来房价涨幅已经出现收窄。预计2017年70大中城市新建住宅价格涨幅回落，热点城市受政策收紧影响回落幅度将较大，全国房地产市场的商品房均价会由2016年增长10%，下降到2017年上升不到1%。

中指院报告则认为，由于房地产行业的信贷环境将面临收紧压力，同时，热点城市房地产政策也存进一步加码空间，预计二季度成交增速将回落，价格将保持平稳态势，全年将呈现“成交回落，价格小幅下跌”的特点。

“一方面，政策调控不仅抑制了部分非理性需求，也将对扭转市场预期发挥作用。”该报告分析，去年“930”新政以来，整体市场的同比增速开始出现回落，随着政策的不断加码，市场量价将出现回调，但价格的市场反应将滞后于量。“另一方面，国际及国内宽松货币环境不再，随着央行在公开市场提升利率及不断加强金融监管，房地产信贷环境也将更为趋紧，从而对房地产市场量价走势产生影响。”

一旦房价下跌，哪些房子会最先跌？持币待购的刚需与改善型的购房者，应该如何选择抗跌物业？

方圆资产管理首席市场分析师邓浩志指出，中心城区的学位房等优质配套的物业，一直以来都比较抗跌，外围缺乏政策利好的远郊房产以及没有地铁等规划、交通不便的物业，相对来说比较不抗跌。2008年曾出现的广州楼市下跌，就是外围区域跌幅较多。

邓浩志认为，由于“非主流”产品客户群相对比较窄，因此在市场不景气的情况下，价格比较难以坚挺。如面积特别大的房产，客户局限在高端或多次改善、投资需求的购房者。而面积较小的单间、一房一厅这类产品，过去比较受欢迎。但在广州限购之后，因为这些小面积单位占用购房指标，因此不太受市场欢迎。此类小面积单位受众面主要是支付能力有限的初次置业者，价格上也就难以获得很好的支撑。

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