北京楼市全面降温 上半月二手房网签量腰斩

股城网注：在史上最严调控下，北京楼市全面降温。数据显示，今年4月上半月，北京市二手房环比2017年3月下半月下降5成。业内人士说，目前二手房调价中，降价房源占比增长近4成，砍价空间正在明显扩大。

北京楼市全面降温

一个月的时间，偌大的中介门店、十几个经纪人，却只成交了一套房。这几天，海淀区西北旺中介经纪人小陈翻出来许久未联系的老客户：“大哥，最近有几套业主急着卖，比同户型便宜不少，您看看？”电话另一头的回答很干脆：“算了，首付凑不够了。”

从“3·17”新一轮楼市调控出台至今，一个月内北京多部门已针对楼市使出十余个“大招”，认房认贷、抬高首付等剑指炒房的措施落地生效，堪称“史上最严”。来自市住建委的统计数据显示，今年4月上半月，北京市二手房共网签8000余套，环比2017年3月下半月下降5成。面对交易冷清的行情，部分着急出手的业主开始大幅下调二手房源的报价。

挂牌量比调控前减35%

小陈的感受也直观地反映在二手房小区的成交记录上。记者查询发现，从3月17日到4月17日，海淀区百旺茉莉园小区仅成交一套房；但在2月17日到3月17日，该小区成交15套，仅3月14日一天就成交3套。

一个月的时间出台十余项措施，二手房“首当其冲”。“不少买房人凑不够首付，看房的也就少了，着急卖房的业主也就开始往下调价。”中介经纪人分析。类似情况在本市多个小区上演。朝阳劲松农光东里小区，过去一个月时间成交3套，远低于前一个月16套的成交量。

由于网签有一定滞后性，一些看房量、挂牌量指标也更显调控效果。某中介机构透露，新政后一个月该机构前期成交量周均995套，比调控前一个月下降73%；带看量也从调控前四周周均9.5万次下降至5万次，下滑47%；调控后四周挂牌量均值为8082套，比调控前的12421套减少了35%。

“调控提高了首付门槛，首付缺口使得客户无法购房带来成交量的下滑。”对于这些关键指标下滑的原因，业内人士解释，在换房为主的市场中，无法买到新的房子也就不会卖掉旧的房子，因此挂牌量也出现减少；其次，调控也改变了市场预期，尤其在一系列组合政策下部分需求转为观望态度。

上半月二手房网签量腰斩

根据“3·17新政”，北京重回“认房又认贷”，二套房首付抬升：购买普宅的首付款比例不低于60%，购买非普宅的首付款比例不低于80%。

普宅与非普宅虽一字之差，但要凑的钱明显不同。从本市对普宅的价格认定标准来看，五环内标准为单价39600元/平方米、总价为468万元；五环到六环31680元/平方米、总价374万元；六环外23760元/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

仅仅是其中的一个价格标准，就已经把不少房子纳入非普宅范围内。朝阳区北五环外华贸城小区，在某中介网站在售52套房源，总价最低的是一套55平方米开间，报价400万元、单价7.23万元／平方米；单价最低是一套66平方米开间，报价450万元，单价6.74万元／平方米。由此来看，普宅价格这一关，这小区52套房无一能过。

成为了非普宅，首付门槛进一步抬高。以“卖一买一”的连环单方式购入华贸城一套630万元的LOFT为例：如果以630万元的实际成交价网签，那么首付要准备8成，即504万元；以374万元的普宅价格上线网签，那么最多贷款74.8万元，剩余的555.2万元是实际首付款。“实际成交中，选择后一种的人更多，因为这样在后期税费环节能少缴一部分。”中介经纪人说。

二手房降温，新房销售也同样受影响。4月上半月本市新建商品住宅（不含保障房）共网签1000余套，环比3月下半月下降3成多，同比去年4月上半月下降超5成。

降价房源占比增长近4成

某网站海淀区百旺茉莉园小区的成交记录显示，成交记录上仅有的一套房子的成交周期只有4天，最初挂牌价为1050万元，但实际成交价格则为975万元，4天时间降了75万元。在朝阳区劲松农光东里小区，3月初该小区曾出现挂牌350万、成交358万元的案例；而在最近一个月，则出现了以390万元挂牌、11天后骤降30万元成交的案例。

“二手房砍价空间正在明显扩大。”业内人士说，目前二手房调价中，降价房源占比为60%以上，较调控前增长近40个百分点，预计随着带看量的减少和调控影响的深入，业主预期将会进一步回落。“调控前业主较为强势，报价持续上涨，调价房源中涨价占比高达80%左右。”

在供应方面，北京刚刚出台了5年150万套的新房供应计划，新增住房在户型结构上更偏重于中小户型。专家分析，这将从根本上改变市场预期，改善供需不平衡的矛盾，优化供应结构，扭转北京新房市场高端化趋势，满足更多工薪家庭置业需求，引导楼市健康平稳发展。“随着交易量的持续回落，前期房价涨幅过大、户型较大、总价较高的房源挂牌价和成交价预计都将出现回落。”他说。

“限卖”成新宠 未来楼市怎么走？

自今年3月起，全国多地经历了新一轮的楼市收紧，多数是围绕京津冀、长三角、珠三角等发达城市圈及热点二线城市展开。除限贷、限购等常规政策外，另一项新政走进公众视野——限卖。据证券时报统计，今年3月以来，全国已有14个城市发布住房“限卖”政策，严厉打击短期炒房客。

有专家认为，“限卖”正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为这轮从3月开始的全国多城市调控新的特点。预计未来还有更多的城市将执行落地这一新调控措施。执行“限卖”的是部分热点城市，一定年限的限制转让，可以有效地降低投机行为。

据证券时报，经济学家郭士英认为，如果说“限购”是迫不得已的话，那么“限卖”就离市场化更远了，这是要在回撤货币流动性的同时，降低房产本身的流动性，已经有点“冻结”房地产市场的味道。如果这么下去，房地产市场的跌势会加快加大。

关于房地产调控，国家统计局新闻发言人毛盛勇4月17日在国新办发布会上指出，第一，对房地产的根本定位是很清晰的，房子是用来住的，不是用来炒的，这是一个基本定位，房地产逐步要回归它的基本属性，回归它的居住功能。第二，为了实现这个目标，要建立促进房地产平稳健康发展的一系列长效机制，包括从税收、财政、土地供给等方面，要建立一整套制度安排。

毛盛勇认为，因为新一轮调控措施是3月17日以后陆陆续续出台的，对于整个经济，包括对房价，还有其他房地产方面指标的影响，有可能在4月份乃至以后陆续有所显现。（综合自北京日报、中新网）

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