北京房降百万难卖 80%的涨价变成80%的降价

股城网注：据报道，北京二手房市场量价齐降，北京房降百万难卖。分析人士认为，北京二手房市场降温是符合调控预期的。不过，交易下滑的趋势不会超过3个月，随后会趋于稳定或者小幅度增长，市场将回归理性。

北京房降百万难卖

5月31日，《证券日报》发布了一条醒目的消息：北京二手房价大面积下跌，部分区域跌幅超20%。

该报道援引伟业我爱我家集团市场研究院统计称，2017年5月份，北京二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12个区域中，多达8个区域的成交均价都在下跌，仅有4个区域的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，幅度都超过了20%。

对于无房者来说，这条新闻可谓眼前一亮，但给有房者泼了一盆凉水。北京楼市到底发生了什么！？

80%的涨价变成80%的降价

您看对面的时代国际，那里有一套109平方米的两居室，原来价格是1150万元，现在房东降价到1050万元，降了100多万，到现在还没有卖出去……

链家时代国际店一位经纪人小张面对每日经济新闻记者的询问感慨道，限购之后，他和同事丢失了一大部分客户，现在客户比以前越来越少了。

小张告诉记者，他来到链家工作半年有余，每成交一套房，他们会有2.2%的中介服务费，但正好赶上政策调控的密集发力期，市场给了他一次不小的打击。主要是因为政策出台之后，链家的成交量明显下滑。

3·17政策调控出台之后，我们的成交量下滑挺多的，假如说之前一个月成交10套的话，现在只能成交三五套左右……

因此，小张用“挺惨的”描述他这半年的职业经纪人经历。

除了5月份北京部分区域二手房价格下跌20%之外，自3月份以来，北京二手房市场成交量也出现连续下滑。2017年5月份，二手住宅市场实际签单量环比下降34.2%，新增客户登记量也环比下降11.9%，市场交易活跃度已跌入谷底。

链家研究院院长杨现领分析表示，北京市出台了一系列楼市调控政策，市场已经有了明显变化。从链家成交量来看，已经出现了80%以上的下滑，价格也明显下跌，市场回调显著，从业主调价行为观察，业主由3月份80%的涨价到目前超过80%的降价，预期发生了较大逆转。

伟业我爱我家酒仙桥店一位置业顾问告诉每日经济新闻记者，目前客户量明显没有之前多，所属区域的住宅均价7.3万元/平方米左右，成交量和成交价均有明显下降，房源价格上，“目前能够争取到降价空间”，他表示，“只要业主在价格上有下降，我们的价格就会下降”。

对此，伟业我爱我家爱集团副总裁胡景晖表示，在一系列严密而严厉的政策叠加影响下，北京二手房市场有资格、有能力购房的需求明显减少，导致市场上买卖双方的博弈关系已经逆转，整个市场正在向买方市场转变。

据链家研究院数据显示，从3月17日~5月24日链家官网上的调价记录分析来看，共有30162条调价记录，其中22989条为降价记录，排除重复调价的房源，有8000套房源有调价行为，其中6000套以上为多次调价房源，最多达15次，最少2次。

胡景晖分析称，随着交易量的持续下滑，业主已经无力维持强势地位，买家不再积极，观望情绪浓，市场议价空间在增大，曾经坚挺的房价已经开始松动，下跌是必然趋势。

此外，安居客首席分析师张波告诉每日经济新闻记者，政府调控作用在新房上体现得更为直接，二手房的作用相比商品房作用力显现会稍有延后。楼市加速降温，一二手房价格倒挂明显。

从安居客重点关注的全国15个重点城市来看，张波进一步指出，购房者在3个月内购房的比例近一步降低，用户在安居客平台搜索房源的数量，同比去年已出现下降，尤其是改善型需求，受首付比例影响已经把换房时间推迟到下半年或明年。政府对楼市调控坚定态度影响下，二季度全国楼市整体量减已是不争的事实，价格将继续在高位盘整，实际购房人数还将持续减少。

专家：很多老百姓资产只剩下房子了

对于目前北京楼市的状况，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉每日经济新闻记者，二手房市场降温是符合调控预期的，也是正常的市场表现，政策收紧之后，自然提高了购房门槛，对于部分卖房者来说会选择主动降价，从市场交易的角度来看，交易量下滑也说明市场在进行自主调整。

此外，他明确指出，此轮去泡沫的过程很快就会结束，交易下滑的趋势不会超过3个月，随后会趋于稳定或者小幅度增长，市场将回归理性。

全经联秘书长姜祎在接受每日经济新闻记者采访时表示，房价的涨和跌本身不是一个很有逻辑的事情，主要是看市场供需和购房者的预期，所有对于市场短期变化的分析，都没有太大的价值，整个市场规律至少需要从3~5年的长周期来观察。

不过，无论后市如何，3月以来的楼市调控措施降温效果明显，除了北京之外，此前很多房价暴涨的二线城市房价也在下跌。例如，去年领涨全国的二线“四小龙”城市合肥、厦门、南京、苏州房价掉头向下。4月份，厦门、南京、合肥三城的二手住宅价格降幅位居前三，领跌全国。

经济参考报援引西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁文章称，从家庭层面来讲，中国家庭的资产配置有三个不合理的地方：

第一，房地产占比过大。中国房地产比例在家庭资产中比是68%。北京、上海则高达85%。老百姓富得或者穷得只剩下房子了，这个是显然不合理的。

第二，家庭资产配置中的金融资产占比过小。目前金融资产在整个资产比例中只占12%，美国是36%。中国金融资产本身在配置上的量是非常小的。除此之外，数据显示，中国家庭资产配置的风险呈现出两极化的态势。要么是大量的家庭几乎没有风险，零风险；要么是家庭高风险，80%、90%的金融资产都在股票上。中等收益、中等回报的，混合类资产的配置很少。

第三，总体借贷比例低。在中国，资产当中有5%是负债，美国是15%，差了很多倍。负债比例低其实不是一件好事，所以才有企业、政府要降杠杆，家庭要加杠杆的说法。

同样在端午假期间，全国人大财政经济委员会副主任委员黄奇帆5月26日在由复旦大学主办的“中国大问题”讲堂第11期讲堂上关于我国房地产长效机制的演讲，霸占了多家媒体的头条。黄奇帆讲到，要实现房地产的系统平衡呢，以下五项基础性制度尤为重要。

1、土地。首先控制土地供应总量。一个城市的土地供应总量一般可按每人100平方米来控制，这应该成为一个法制化原则。第二，控制用地结构比例，要改变以往为了GDP大手大脚招商搞工业，工业用地占比太高的问题，把城市用地20%用于住宅开发、5%用于商业开发，这个比例作为法制性的用途规则确定下来。第三，控制拍卖土地价格。大体上，楼面地价不要超过当期房价的三分之一。

2、金融。首先，坚决守住开发商自有资金拿地这条底线；其次，坚决防止开发商多账户借款；再次，认真管好住房按揭贷款。

3、税收。首先，形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系；其次，适时征收房产税或物业税；再次，研究征收土地增值税。

4、租赁市场。首先，完善政府公租房体系；其次，培育商品房租赁市场。

5、地票制度。一方面，要十分珍惜国家给的土地指标，加强土地节约集约利用。与此同时，要探索建立农民进城后退出农村宅基地和建设用地的新机制。地票设计要遵循三个原则：一是要体现农村土地是集体的公有制性质；二是农民是农村改革的主体，要保护好他们的利益；三是农村土地要严格实行用途管制，城乡之间地票的交易对象是建设用地，不涉及任何耕地。

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端午假期北京楼市成交骤降 专家：年内低迷难现转机

在“限购”“限贷”“限价”“限售”“限商”并用的“五限时代”下，“端午”楼市表现极为冷清。亚豪君岳会统计数据显示，2017年端午小长假（5月28日至5月30日）北京商品住宅（不含保障房、自住房、商办）仅实现成交48套，成交面积0.84万平方米，环比“五一”小长假分别减少64%、47%，同比去年端午小长假分别减少78%、73%，同时这一成交量也创下历史同期新低。

“在楼市调控政策制约下，特别是购房首付比例的提高以及购房资格限定等要求，与之前相比均有明显提升。在这样的背景下，无论是期房还是二手房市场，其需求均处在一个逐步下滑的状态。”亚豪机构市场总监郭毅对《证券日报》记者表示，整体来看，全国范围内的楼市政策收紧趋势仍在延续，而“候补”政策也依然充裕，预计年内楼市的低迷状况难现转机。

记者从国家统计局4月份发布的70个大中城市房价数据了解到，目前在调控政策收紧的压力下，楼市已出现明显分化。一方面是热点城市降温明显。其中15个一线城市和部分热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落；另一方面是非重点调控的二线、三线城市领涨。其中26个城市房价环比涨幅超过1%，3个城市涨幅超2%。

对此，中原地产首席分析师张大伟告诉《证券日报》记者，造成“一线城市房价明显降温，二线城市房价逐渐平稳，三线城市房价有所上升”的主要原因是，在楼市深度调控下，一线、二线城市进入全面调控周期，受此影响，投资需求外泄并进入到一些此前涨幅较低的城市中。从后期市场发展来看，预计还会有更多的城市加入到调控范围内。此外，在当前市场分化的基础下，部分房价涨幅过快的城市，或继续出台楼市收紧政策。

张大伟分析称，从当前土地市场的整体情况来看，主要表现为以下几个特点：一是大部分城市平均溢价率相比2016年有所下调，在一系列约束性政策下，地王出现数量有所减少；二是土地市场分化态势明显；三是房企拿地开始集中在部分围绕一线、二线热点城市的三线、四线城市。

张大伟预计，市场的整体热度将从过去的一线、二线城市转移到三线、四线城市。（来源证券日报）

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